A transferência do imóvel vendido pelo falecido antes do óbito só será possível depois do inventário se você não se atentar para os procedimentos.
Nem todos sabem, mas dono do imóvel só mesmo depois de registrar o título translativo no cartório de registro de imóveis.
A promessa de compra e venda, sem a cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no cartório de registro de imóveis garante o direito ao promitente-comprador de após pago o preço ao promitente-vendedor receber a escritura hábil à transferência do imóvel. Nesse caso “(...) não há venda, mas promessa de vender e comprar de tal sorte que não há transmissão da propriedade”[1].
Por vezes, as pessoas sequer levam a registro o compromisso de compra e venda, situação conhecida como contrato de gaveta. No entanto o seu registro na matrícula do imóvel “(...) é importante para que possa valer contra terceiros e impedir a venda posterior a terceiros por promitentes vendedores desonestos (...)”[2]. O vendedor pode ter dívidas e credores ao localizarem o imóvel em nome daquele podem penhorar o bem.
Com o pagamento integral do preço, lavrar-se-á a escritura pública de compra e venda e aquisição do imóvel no cartório de notas. Por fim o registro da escritura no cartório de imóveis. Apenas nesse momento haverá a transferência da propriedade e o comprador é considerado legalmente dono.
Na hipótese do não registro da transferência da propriedade no competente cartório de registro de imóveis o vendedor continua sendo o dono do imóvel. Vindo a falecer o vendedor, mesmo com a venda tendo ocorrido anteriormente ao falecimento, o imóvel será automaticamente transmitido aos herdeiros do falecido vendedor pelo princípio francês conhecido por “saisine”. Olhar a dor de cabeça.
Casos como: A vendeu o imóvel para B. Este quitou o preço, mas deixou de efetuar o registro. Com o falecimento de A, o imóvel automaticamente passa para os seus herdeiros. Somente após o inventário será possível reconhecer a propriedade de B.
Além disso, em alguns Estados nos deparamos com uma discussão acerca da incidência do ITCMD (imposto de transmissão por causa da morte) sobre o bem-negociado em vida pelo falecido[3].
Conhecer os objetivos do compromisso de compra e venda, da escritura e do registro na matrícula do imóvel no competente cartório de registro de imóveis garantirá mais segurança nessas transações imobiliárias.
[1] Scavone Junior, Luiz Antonio, 1966– Direito imobiliário – Teoria e prática/Luiz Antonio Scavone Junior. – 9.ª ed. – rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2015, pág. 253. [2] Scavone Junior, Luiz Antonio, 1966– Direito imobiliário – Teoria e prática/Luiz Antonio Scavone Junior. – 9.ª ed. – rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2015, pag. 265. [3] TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.066361-3/001, Relator(a): Des.(a) Ana Paula Caixeta, 4ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/06/2021, publicação da súmula em 25/06/2021).
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