A garantia do contrato de locação por meio de caução não afasta a impenhorabilidade do bem.
A lei 8.245/1991 trata da locação dos imóveis urbanos e traz para o contrato, as seguintes garantias a fim de protegerem o locador do inadimplemento: (i) caução; (ii) fiança; (iii) seguro de fiança locatícia; e (iv) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37).
Por outro lado, a lei 8.009/1990 aborda a impenhorabilidade do bem de família. Afirmar ser esse, o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, não respondendo por qualquer dívida, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam (art. 1º).
E como tudo na vida, há exceções. São elas: (i) para pagamento do crédito decorrente do financiamento destinado a construção ou à aquisição do imóvel; (ii) pelo credor de pensão alimentícia; (iii) para cobrança de IPTU; (iv) para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou entidade familiar; e (v) na fiança concedida no contrato de locação (art. 3º).
Atente-se para o fato da lei de locação mencionar as garantias (i) fiança e (ii) caução. Na primeira “(...) um terceiro garante o contrato[1]” e na segunda “(...) é qualquer garantia para a realização de um direito[2]”. Entretanto a lei de impenhorabilidade do bem de família exibe como exceção apenas a (i) fiança. Com isso, “(...) o legislador, optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), (...)[3]” culminando na impossibilidade da penhora do imóvel familiar em se tratando de caução em contrato de locação.
Por vezes, alguns poderiam acreditar que a troca da caução em dinheiro não excedente ao valor de três aluguéis ou mesmo do fiador pela caução de bens imóveis fosse uma boa pedida, mas como visto nas linhas acima, isso não parece verdade.
Entender as garantias e suas exceções no contrato de locação se mostram cada vez mais importantes.
[1] Venosa, Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato Comentada / doutrina e prática: Silvio de Salvo Venosa. – 15. ed. – São Paulo: Atlas, 2020, pág. 196. [2] Venosa, Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato Comentada / doutrina e prática: Silvio de Salvo Venosa. – 15. ed. – São Paulo: Atlas, 2020. Pág. 193. [3] STJ, REsp 866.027/SP, 5ª Turma, DJ 29/10/2007.
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